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估计很多人都知道，房贷定价基准从原来的基准利率转换到LPR后，可以享受到“降月供”的好处，但没有多少人知道，这个“没好处”的差事，银行为啥还要这么积极地推进。近期，笔者咨询了某四大银行的一位高管，才终于明白了，LPR背后，隐藏着一盘缜密的棋局。要实现“稳字当头”，让楼市在历史最高位徘徊，调控就得招招谨慎、精细拿捏。

房价不能再明显涨了，这是共识。问题是，一旦涨幅小了，甚至不涨了，持有房子的成本浮出水面，如折旧（3%-5%）、维修、月供（5%左右）等。还有个隐蔽的成本，就是机会成本，比如投资保本理财，可实现4%以上的收益。根据中泰证券统计，上海持有房产的总成本近9%。百城房价统计中，2019年50多个城市房价涨幅不到6%，连资金和折旧成本都覆盖不了。
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很多人买房，投资是最重要的考量。一旦房价涨幅覆盖不了综合成本，那就要果断地抛掉。如果很多人有这种想法，这就很麻烦啦！所以，也就不难理解，为何去年底国家首次将“稳地价、稳房价、稳预期”，作为2020年楼市调控的目标（估计也是未来调控的目标）。过去，楼市之所以火热，就在于房价上涨太快，没房的赶快买，没条件的创造条件买，有房的多买几套。

所以，要稳楼市，关键是稳预期。怎么稳预期？就是引导大家不要一呼而上买，更不能一呼而下卖。这其中，对房价前景的预期，掐算持有房子的成本和收益，非常关键。其实，大家想想，过去十多年狂飙突进以后，还有哪座城市缺房子呢？所以，政策设计就是要打掉或缓冲持有房子“不划算”的预期，并抛售房子。老旧小区改造，片区更新，都有这个意味。

其实，启动贷款定价“换锚”这半年来，5年期LPR利率累计下调了10个基点。对多数人来说，月供只省了2斤猪肉，但媒体铺天盖地地说，“降息了，大利好来了”，言下之意是楼市要涨了。因为，国际经验也好，历史推演也好，每个人都咬定，利率和房价是反方向变化的。每个人心里都在盘算，我的房价要涨了，还在乎月供省了那么点儿吗？这就是预期引导。